Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как расторгнуть сделку купли-продажи квартиры, пока документы на регистрации?». Кроме того, ниже Вы можете задать свой вопрос и получить бесплатную онлайн консультацию юриста.
Чего достигли стороны тем, что поставили под этой бумагой свои подписи? Их сделка состоялась: продавец выразил свою волю: «Хочу продать такую-то квартиру по такой-то цене». Покупатель с этим согласился, таким образом, договор вступил в силу. Теперь он — новый владелец жилья. Жилое помещение перестало принадлежать продавцу, но его право на него до сих пор остается за продавцом, потому что переходит к покупателю только после того, как зарегистрирована государством.
Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами. Можно считать счастливым случаем ситуацию, когда два лица, совершившие сделку по, соответственно, приобретению и продаже квартиры, еще до регистрации права на владение недвижимости отказались от заключенной договоренности, и расторгли ее с малыми потерями. В реальности же расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации права на владение приобретенным объектом происходит в несколько раз чаще. В этом материале мы расскажем, как именно производится расторжение интересующей нас договоренности в этом случае.
Содержание:
Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?
Следует обратить внимание на указанную стоимость недвижимости. Уходя от налогов, продавец стремится поставить сумму, совпадающую с размером вычета. В случае расторжения сделки возвращать он будет также эту сумму, поскольку именно она указана в качестве стоимости объекта. Исправит ситуацию указание настоящей цены недвижимости или условия о том, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или его вине он обязуется приобрести покупателю недвижимость, имеющую аналогичные характеристики, или предоставить необходимую денежную сумму исходя из рыночных цен.
Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.
Расторгнуть договор о приобретении объекта недвижимости после его регистрации в отделении Росреестра можно, если обе стороны этого договора считают такое действие возможным.
Оба участника, которые теперь называются стороны договора, могут явиться в Росреестр, любой его орган, расположенный по месту нахождения предмета сделки, лично, и своей рукой написать заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход права собственности. Им дается возможность также отправить заявление с приложенными документами почтой.
Условиями, допускающими расторжение купли продажи квартиры, являются в первую очередь факты нарушения положений договора, не исполнение одного и более пунктов, внесённых в него.
По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.
Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр.
Основания для аннулирования сделки
Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги. Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.
Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.
Если желание аннулировать договор имеется только у одного из участников, то порядок действий будет следующий:
- второму участнику договора должно быть направлено предложение об аннулировании сделки; предложение должно быть в письменной форме, и направлено заказным письмом с уведомлением о вручении;
- после получения официального ответа, содержащего отказ в аннулировании договора о купле-продаже объекта недвижимости, или при отсутствии ответа в течение 30 дней, следует подать иск в суд с просьбой расторгнуть договор.
В этом случае прекращение действия документа оформляется по обоюдному согласию. Если одна из сторон нарушила установленный договором алгоритм, допускается претензионное рассмотрение на основании статьи 452 ГК РФ.
При личной явке они оба заполняют бланк вручную в присутствии работника этого органа на основании своих паспортов. Если никто из них не может явиться, это заявление могут заполнять доверенные лица, которым поручено довести дело до финала. Они пишут его на основании их доверенностей, удостоверенных нотариусом. За детей до 14 лет заявление подают родители или опекуны. Им доверенность не требуется. Также доверенность не нужна представителям граждан, признанных недееспособными, а эти лица назначены быть представителями их решением суда.
На самом деле, в зависимости от ситуации, расторжение договора может осуществиться практически в любом случае, при условии, что к вопросу применялся грамотный подход.
Указание на момент оплаты должно внимательно определяться. Часто в текстах договора указывают, что расчеты произведены при подписании. Формально покупатель ничего продавцу не должен, даже если это не так. Процедуру расчетов, сроки, график, способ следует указывать в договоре.
Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости. Если документы поданы в регистрирующий орган, то на основании судебного акта, вступившего в силу, переход права собственности отменяется.
Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.
Общий порядок действий следующий.
- Составление обоснованного требования о расторжении.
- Получение ответа стороны.
- Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
- Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
- Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
- Возврат полученного по сделке (задаток).
После подписания договора о купле-продаже, сделка считается практически законченной. Чтобы обрести право собственника в полной мере, покупатель жилья должен пройти процедуру его государственной регистрации.
Мы будем говорить о том моменте, когда продавец и покупатель обговорили все нюансы своей сделки, приняли решение о продаже-покупке, составили договор, подписали его, а зачастую еще деньги передали-приняли.
Именно это законодательное требование об обязательном осуществлении регистрационных действий серьёзно осложняет любые намерения по отмене договора покупки. Можно выделить два основных случая аннулирования договора в зависимости от того, в какой момент времени возникла эта необходимость:
- расторжение договора после его регистрации, но до того, как зарегистрирован переход права владения недвижимостью;
- расторжение договора после всех предусмотренных законом регистрационных действий.
Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.
В тексте соглашения должны быть прописаны данные участников полностью совпадающие с теми данными, которые указаны в тексте договора о приобретении недвижимости. Обязательно указание на тот факт, что решение о прекращении сделки является обоюдным и совершённым без какого бы то ни было принуждения. Естественно, что соглашение должно иметь собственноручные подписи участников. Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.
Абсолютно любая сделка, которая касается реализации и приобретения недвижимых объектов, не может производиться без оформления перечня различных бумаг, главной среди которых будет так называемый договор. Именно эта бумага выступает, как основная.
Соглашение, определяющее судьбу недвижимости, должно содержать детализированные условия, касающиеся прав и обязанностей сторон, ответственности, порядка передачи имущества. Неверные или пространно сформулированные положения договора могут повлечь утрату собственности или денег.
Как аннулировать сделку купли-продажи квартиры
При расчетах может пострадать и покупатель. К примеру, он полностью оплатил квартиру, но продавец ее не отдает. Покупатель теряет деньги и не получает недвижимость. Возврата денег можно требовать в случае, когда это положение указано в тексте соглашения, иначе обязательство по оплате считается исполненным.
К соглашению контрагенты могут прийти в силу любых сложившихся обстоятельств. Независимо от того, чья позиция способствовала прекращению перехода прав на недвижимое имущество – соглашение считается наиболее целесообразным выходом из ситуации. Особенностью любого договора по купле-продаже недвижимого имущества является необходимость его обязательной регистрации в органах Росреестра. Фактически, при приобретении недвижимости происходит два процесса регистрации – сначала регистрируется сам договор, затем должен быть зарегистрирован переход права владения этим объектом к её приобретателю.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости. когда можно отменить сделку?
Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.
Особняком стоят непредвиденные обстоятельства или форс-мажор, когда в срыве передачи прав отсутствует вина контрагентов. При оформлении купчей такие варианты исхода дела предусматриваются, о чём составляется отдельный пункт, регулирующий действия сторон.
В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения. Если продавец и покупатель решили направить свои бумаги по почте, они должны сначала пойти к нотариусу и удостоверить свои подписи на заявлении, а также на договоре купли-продажи. При отправке пакета в Росреестр, нужно вложить в него копии паспортов.